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房市將迎來新一波高峰 銀行紛推附加功能房貸-21世紀不動產 房屋土地廠房專業經理人 葉姵辰 0929-314-168 新聞自由發 去年全台住宅開工量創高 台南年增幅度六都居冠
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房市將迎來新一波高峰 銀行紛推附加功能房貸-21世紀不動產 房屋土地廠房專業經理人 葉姵辰 0929-314-168 新聞自由發 〈房產〉新北首件公辦都更宅永和「勝開大地」 降價後僅標脫出3戶
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房市升溫!預售屋模型工廠訂單排到下半年 極小 | | | | 極大

受到今年全台房市升溫影響,就連預售屋模型工廠都出現爆單現象,民視新聞也帶您獨家直擊製作工廠,師傅從平面圖到零件切割、組裝都得一手包辦,一組模型至少得花費3到4個月才能完工,造價更是破百萬以上,業者透露今年訂單已經排到下半年,也凸顯出全台房市持續升溫。

預售屋模型業者陳致瑋說,「這個案子的話,我們明天就要送到案場。」

預售屋模型佇立眼前,從外牆磚塊紋路到陽台設計,每個細節超仿真,要讓賞屋民眾身歷其境,一組模型要價百萬起跳,得靠上萬個零件拼湊而來,不只費時更費工。

房市好壞溫度計  預售屋模型工廠訂單排到下半年
房市好壞溫度計 預售屋模型工廠訂單排到下半年

設計師表示,「現在看起來是一片一片的,全部切割後再噴漆後,大概會像立體圖這樣。」

設計圖拿到手,得從四面八方,一一拆解成平面圖,再交給雷射切割機。

壓克力板劃出紋路,描繪窗框外型,複雜的圓弧形屋頂,就得交給3D列印機。

光是前置製作,得花上1個多月,接著所有零件,就要靠師傅巧手一一拼裝,一棟預售屋模型,製作期3個月起跳。

房市好壞溫度計  預售屋模型工廠訂單排到下半年
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預售屋模型業者陳致瑋說,「做這個工作最主要是需要,細心跟耐心,因為這麼多零件,那基本上我們就是按照,我們未來建案完成的樣子,等比例縮小製作,那包括外觀造型顏色,都基本上是一模一樣,因為像預售屋,其實我們民眾買預售屋,就是買一個夢嘛,很多業者就是大概提前半年,就會先跟我預約,就會怕到時候趕不上檔期。」

噴上烤漆的壓克力板,瞬間成了大理石模樣,就連模型旁的樹木,也是靠鐵絲和紙片打造而成,經營超過40年的預售屋模型廠,可以說是房市好壞的一線溫度計。

房市好壞溫度計  預售屋模型工廠訂單排到下半年
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預售屋模型業者陳致瑋表示,「去年我們比再更前年,已經至少單量多了5成左右,那我預計今年,應該會比去年再多3成,現在我一個月只少要出4-5件案子,那目前的話,我們的公司接單量,是到今年的6月了。」

業者滿手訂單,單月營收破百萬,早從去年下半年開始,天天加班趕工,今年329檔期早就排滿,訂單一路卡位到下半年,也凸顯出疫情之下的全台房市,依舊非常火熱。

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觀看全文 葉姵辰 於 2021.02.05 發表

去年全台住宅開工量創高 台南年增幅度六都居冠 極小 | | | | 極大

去年全台住宅開工量為13萬3909戶,寫下統計以來新高。房仲指出,去年房市交易熱絡,推升建商及購屋者信心,帶動供給量大增。其中,受惠南科議題,台南市開工量年增率達46.3%,為六都之最。

住商機構發布新聞稿指出,根據內政部統計,去年全台住宅開工量13萬3909戶,年增幅15.4%,創統計以來新高,總樓地板面積也有11.6%年增幅。

六都中僅有台北市住宅開工數下滑6.2%,其他五都全數成長,其中,台南市開工量年增46.3%最多,共1萬2813戶,樓地板面積年增幅45.5%;台中市去年開工量3 萬1017戶,占全國開工數23.2%,台中市的樓地板面積占全國24.5%,新屋供給量驚人。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡分析,房市在2016年落底,2017年交易反彈,市場信心逐年回溫,去年市場資金動能強勁,且利率維持低檔,讓市場供給量劇增。

她指出,台南市去年買賣移轉增加有限,不過受惠南科、重劃區、交通建設等話題,讓建商推案連連,拿下六都年增幅之最。台中市則挾帶人口紅利及產業布局等議題,各重劃區新案林立。反觀台北市則因素地稀少,大多推案需仰賴都更或危老整合開發,導致開工量維持低檔。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,各區開工量暴增,未來區域賣壓可能增加,加上政府打炒房決心不變,今年1月已反映市場買氣降溫,提醒民眾購屋應多方觀察市況變化,確實掌握價格走勢,避免「買到套到」。

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觀看全文 葉姵辰 於 2021.02.05 發表

房市將迎來新一波高峰 銀行紛推附加功能房貸 極小 | | | | 極大

近期房市交易熱絡,而農曆春節假期後接續房市 329 檔期的到來,購屋潮即將邁入新一波高峰期,預計也將帶動民眾申辦房貸的需求增加,銀行業者表示,房市交易量上升,各家銀行紛紛推出附加功能的房貸,依民眾需求提供結合理財、存款、保險等功能的多元房貸專案,讓民眾能靈活運用資金,減輕房貸還款壓力。

據內政部統計,2020 年全台房市買賣移轉棟數逾 32 萬棟,年增 8.8%,創 2014 年以來新高;且據房仲統計聯徵中心房貸資料,去年 40 到 50 歲,以及 50 歲到 60 歲,貸款購屋件數都較前一年大增 17%。從上述數據可看出,房市轉熱之際,民眾房貸需求也上升。

銀行業者表示,目前各銀行推出附帶功能的房貸,常見類型包括「理財型房貸」、「抵利型房貸」以及「保障型房貸」。「理財型房貸」是將已償還的貸款本金轉為可隨借隨還的備用資金,充分活用不動產價值,讓房屋也能變身個人理財工具;「抵利型房貸」是透過約定帳戶存款來折抵房貸本金,藉此減少利息支出,達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果;「保障型房貸」則是將房貸結合保險,房貸申請人可同時購買壽險,保費可隨房貸分期攤還,保險理賠金優先償還房貸,為家人提供更多保障。

以永豐銀行「豐好年 貸好禮」房貸優惠專案為例,理財型房貸利率 1.4% 起、貸款成數最高為房屋鑑價的 8 成,還款本金還可自動轉為循環額度隨時動用,利率 1.88% 起,以每動用 1 萬元計算、日息最低約 0.52 元,方便客戶隨借隨還,資金運用更有彈性。

花旗銀行的「新自由年貸」則為抵利型房貸,客戶於開戶時將同時開一房貸帳戶及一房貸連結約定活存帳戶。在房貸帳戶中的貸款餘額,將會每日自動與約定的房貸連結帳戶中的存款餘額相扣抵。

而且花旗還祭出夫婦雙薪的省利方案,可同時設定本人加上配偶名下房貸連結約定活存帳戶的總存款金額,標榜只要每月將收入存入房貸連結帳戶,即可節省房貸利息,就等於降低房貸利率,存的愈多,實質利率降的愈多,目前房貸利率為 1.81% 起。

上海商銀則推出保障型房貸,被保險人就等於房貸借款人,分為平準型房貸與遞減型房貸,所謂「平準型」就是保險期間保額固定不變,而「遞減型」是保額隨保險期間逐年遞減,保費會隨房貸分期攤還,且保費貸款同享房貸低利,若房貸提前還款或結清,仍可選擇繼續享有保障或解約。

簡單來說,「理財型房貸」是還款本金可循環動用,提升理財便利度;「抵利型房貸」可減少利息支出;「保障型房貸」則是搭配壽險增加保障,都可以讓民眾更靈活運用資金,民眾可以視自身需求,貨比三家不吃虧。

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觀看全文 葉姵辰 於 2021.02.04 發表

2020年全台法拍屋移轉量5269棟 新北法拍量最高 極小 | | | | 極大

去年全台法拍屋移轉量達5269棟,其中以新北市移轉數最高。房仲分析,低利不易引發引發斷頭潮,但部分業主資金周轉困難,致手中物業流入法拍市場,買方則進場搶便宜,帶動交易活絡。

依據內政部資料,去年全台法拍屋移轉量5269棟,年增3%,是2015年以來的新高。六都中法拍移轉量最大的是新北市,達1039棟,創2012年以來新高,年增幅最高為台南市的47.2%,雖然全年僅有474棟,不過仍寫下2016年以來最高紀錄。

其它四都表現,桃園市法拍屋移轉數489棟,年減0.8%,台中市為567棟,年增幅0.9%,台北市共計725棟,年減4.2%,高雄市去年移轉數為603棟,年減高達27.2%。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡分析,雖然利率一路探低,市場不易引發斷頭潮,不過,部分業主因資金周轉困難,忍痛將手中物業流入法拍市場,案量增加使法拍屋交易更活絡。

郎美囡指出,由於一般市場交易量屢開紅盤,普遍看好後市,讓投資人積極布局法拍市場。

她說,由於新北市及台南市近幾年推案量大,但小型建商資金壓力高,因銷售不佳、周轉不靈,讓建案流入法拍市場。買方則認為,區域房市有發展機會,因此,到法拍市場搶便宜。而高雄市近年房市歷經大起大落,去年價量回歸平穩,買方多數在一般市場就可找到低價物件,降低購買法拍物件的意願。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,市場交易量從2019年開始顯著攀升,帶動房價走揚,也讓在法拍市場找低價的買方增加。不過,近期陸續出現法拍價格與市場價格相差不多,且法拍購屋流程、貸款條件與一般購屋不大相同,建議民眾進入法拍市場前應充分了解規則及區域行情,以免出現在法拍市場買貴的狀況。

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觀看全文 葉姵辰 於 2021.01.29 發表

〈房產〉新北首件公辦都更宅永和「勝開大地」 降價後僅標脫出3戶 極小 | | | | 極大

新北市首件公辦都更宅永和「勝開大地」今 (28) 日進行標售都更分回戶,25 筆標的吸引 5 封標單,最終標脫 3 戶,整體標脫率 12%;其中標號 25 的高樓層標的吸引 2 封標單競逐,不過投標者算盤打得仔細,出價皆貼近底價,結果由林姓自然人以加價 1 萬元、溢價接近 0% 得標。

「勝開大地」是新北市永和區第一批公辦都更宅,此案鄰近比漾廣場商圈,生活條件不錯,且高樓層水岸及公園視野,在預售時帶來不少買氣,但今天標售買氣持平。

優美地產企研主任林哲緯指出,本次標售 25 戶中,有 18 戶為二度標售,由於上次於 10 月 28 日僅標脫一戶,而官方為吸引買家出手,這次標售將底價為降 3%,平均單價比上次少2萬元,總價約少 90-100 萬左右,加上另外 7 戶首度標售,扣除車位整體底價介於每坪 57-70 萬元之間,與目前社區行情相去不遠,不過也僅標出 3 戶,脫標率不算高。

林哲緯分析,去年底央行重啟房市管制,讓外界擔心恐影響市場買氣,但公有房地標售案都經專業估價程序,交易過程也透明,因此炒作的空間不大,加上本次標售的底價略降,仍吸引民眾進場;不過自住客在購屋預算上精打細算,因此出價相對保守,使得整體投標數、溢價率未有亮眼表現,也顯示央行打炒房後,購屋族對於價格下修的期待更高。

台灣房屋永和秀朗特許加盟店店東陳建樺指出,本次標售戶別分布在低、中、高各樓層,低樓層可能受環河高架橋的噪音影響,以致於民眾興致缺缺;而 23 樓以上的高樓層戶別,則因價格調降接近市場行情,加上有新店溪水岸景觀加持,整體居住品質較佳,因而成功吸引買方下手,順利標脫 3 戶。

陳建樺進一步表示,新北市永和地區由於素地稀少,除非透過大規模的都更、危老加以整合,否則想推出「勝開大地」這樣佔地廣、戶數多的新社區難度甚高,使勝開大地頗具稀有性;加上該社區鄰近比漾廣場,且周遭環繞永平國小、永平高中、頂溪國小及仁愛公園等公共設施,又有中和線與萬大線雙捷運機能,部分中高樓層戶別還享有開闊視野,在交通、環境、建設、景觀等多項優勢加持下,使該社區早已受到許多雙和購屋族的注目,未來買氣也值得期待。

「勝開大地」為新北市永和首件公辦都更案,位於永和區環河西路二段與永平路,規劃 3 棟 28~29 層 SRC 住宅大樓,共 703 戶,附近有頂溪國小、永和仁愛公園、捷運頂溪站等機能,生活便利。

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觀看全文 葉姵辰 於 2021.01.29 發表

竹市、彰縣住宅貸款違約率全台最低 極小 | | | | 極大
根據內政部不動產資訊平台統計,2020年第3季全國不動產買賣契稅總額達42.8億元,創下55季以來新高記錄,在交易熱絡的房市中,全國購置住宅貸款違約率(逾放比)卻來到0.14%,55季以來史上新低記錄。

購置住宅貸款違約率,是以每季底購置住宅貸款逾放金額除以每季底購置住宅貸款總額所計算出來的比例。當總體房市看壞或總體經濟轉差時,房市違約風險便增加,因此貸款違約率可為觀察房市景氣的指標。進一步檢視2020年第3季全台各市縣,若以全國0.14%為基準,本島境內有7市縣低於全國的基準,而購置住宅貸款違約率最低的是新竹市與彰化縣並列冠軍,只有0.08%;其次是台中市(0.09%),後面依序為新竹縣(0.1%)、台南市(0.12%)、新北市與桃園市(皆為0.13%);違約率最高的是雲林縣(0.28%)。

台灣房屋新竹竹科店店長王瑞松表示,根據最新2019年家庭收支統計,新竹市平均收入居全台第2名,新竹市民眾收入高、教育水平學歷高、消費力也高,當然在負擔購屋能力上相對高,加上2020年股市開紅盤,也有少不科技人因此身價高漲,也是新竹市拿下全台違約率最低的冠軍,近年建商推案仍是以2+1或3房為主力產品,至於購屋客預算總價1500萬左右,2~3房車的產品為主。

台灣房屋彰化和美特許加盟店店東凌蔚菁表示,彰化縣有許多傳產大廠及國際企業設廠,因此就業機會豐富,民眾的薪資收入也十分穩定;加上縣內有許多身價不凡的「隱形富豪」,且房價也較六都親民許多,因此民眾在房貸負擔上相對輕鬆,使房貸違約率與新竹並列全台最低。

台灣房屋趨勢中心經理江怡慧表示,動產買賣契稅總額達到史上新高更顯房市熱絡,但2020年第3季購置住宅貸款違約率卻寫下55季以來新低,顯見住宅購買能力相當穩定。主因有三:首先,現今處低利率環境,貸款負擔輕;其次,企業擴大投資帶動區域的就業機會,失業率低,購屋者償還貸款能力穩定。再者,近期房市主力以穩定性高的自住買盤為主,藉由房貸融資大玩財務槓桿的高風險炒作行為減少,也是房貸違約戶減少的原因,同時也反映出行庫在融資方面謹慎以對。

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觀看全文 葉姵辰 於 2021.01.29 發表

〈房產〉政策「打炒房」降溫發酵 永慶全台門市1月交易量月減6% 極小 | | | | 極大

1 月近春節假期,原為年底購屋旺季尾聲,加上政府從央行、財政部、及內政部祭出一連串打炒房政策,部分民眾購屋態度轉趨觀望,永慶房產集團統計,1 月全台門市交易量較 2020 年 12 月減少 6%。

永慶房產集團根據內部交易統計,與 2020 年 12 月相比,全台七大都會區交易量中僅台北成長 7% 以及新竹縣市量增 2%,其餘都會區均呈現量縮,新北減少 4%,桃園量縮 7%,台中減少 9%,台南與高雄則量縮 13% 與 9%。

永慶房屋業管部協理謝志傑說,去年 12 月行政院陸續推出健全房市方案,一連串的作為都是為了減少房市的投機炒作,不影響一般購屋者需求,但部分民眾的確因「打炒房」政策而選擇先暫時觀望,加上農曆春節將近,放緩購屋腳步,讓 1 月交易量小幅減少。

不過,謝志傑補充,政府積極「打炒房」抑制投機,持續產生正面影響,讓房市回歸供需基本面,加上少了投機炒作,房價波動小,更有利於自住、長期置產買盤進場,房市能健康發展不是壞事。

與去年同月相比,永慶房產集團內部交易統計,全台交易量較去年同月大幅增加 53%,謝志傑指出,去年農曆春節正好落在 1 月,交易日縮短 7 天,交易量減,而今年 1 月是農曆年前完整的交易月份,在基期低的狀況下,讓交易量年增率大增 53%,

今年 1 月永慶房產集團全台門市交易量年增幅度高達 53%,顯示今年房市交易量能優於去年同月,買氣持續回溫。除了台南成長 21%,其餘六大都會區年增率都在五成以上,台北與新北分別成長年增 60% 與 55%,桃園增加 55%,新竹縣市成長 66%,台中增加 64%,高雄年增 52%。

謝志傑表示,觀察近期看屋量仍穩定,顯示民眾購屋意願不減,只要買賣雙方價格產生共識,加上國際局勢大致底定,全球量化寬鬆、低利環境持續,是有保值、自住需求購屋的好時機,若國內疫情沒有特殊變化,預期這波買氣應可延續下去,今年第一季房市表現優於去年同期的機率高。

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觀看全文 葉姵辰 於 2021.01.29 發表

〈房產〉人口老化加速 去年全台房屋繼承移轉棟數5.91萬棟創新高 極小 | | | | 極大

內政部統計處最新公布資料顯示,去年全台房屋買賣移轉棟數為 32.6 萬棟,年增 8.76%,創近 7 年以來新高,同時,去年繼承棟數達 5 萬 9109 棟,較 2019 年增加 2.5%,創史上最高,贈與量為 4 萬 3759 棟,較 2019 年減少 0.4%,是 2016 年以來贈與首次減少。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,高齡化趨勢下,不少父母選擇將房產移轉給子女,但近年不少父母除增值稅考量外,贈與房產給子女,若日後出售得付出驚人稅負,加上提前移轉可能產生的道德風險,也是讓贈與量出現減少,繼承量仍維持成長的重要因素。

對於去年買賣移轉棟數創 6 年新高,徐佳馨指出,雖然去年底打房,但成交量依舊 32 萬棟,游資帶動的低利效應不容小覷,在雙北價高後,中南部低價區在建設與投資利多話題下促使資金迅速補位,更添柴火,才能寫下如此榮景。不過,2021 年面對政策不確定性,加上銀行貸款緊縮,成交量很難高於 2020 年,雖然價格因低利不受影響,但若政府又有大動作,可能將房市打回 30 萬大關。

在去年全台六都房屋繼承量全數增加,北市年增 2.9%、新北年增 2.2%,桃園年增 4.6%,台中增 3.5%,台南增 2.8%,高雄增 4.0%,其中桃園增幅最大,高雄增幅次之,推估為近年區域房價飆漲,帶動土增稅高,持有人選擇繼承移轉應是主因。

在贈與量上,台北年 0.4%、新北年增 1.3%,桃園市年增 1.1%、台中市年減 8.0%、台南年增 4.3%,高雄年減 2.3%,台中與高雄贈與均量減,徐佳馨指出,由於這兩年中南部房價明顯增加,帶動稅額之外,許多家長也會思考贈與現金購置不動產,避免子女因為成本取得太低,未來移轉得付出驚人稅費。

大家房屋企畫研究室專案副理郎美囡表示,國人資產有八成集中在房地產,也讓房產移轉成為民眾老後財務規劃的首要,雖然繼承取得不須繳交土地增值稅,但若戶數較多,遺產稅額也會不斐,且繼承後繼承人共同持有一處不動產可能衍生糾紛,建議能在生前透過遺囑或是信託等方式先行規劃,以避免產生不必要的糾紛。


觀看全文 葉姵辰 於 2021.01.27 發表

想買大台北捷運宅 哪裡人氣最高? 中和新蘆線這一站奪冠! 原因這3個 極小 | | | | 極大

在買房時,周邊交通建設常是民眾最大的考量點,隨著雙北市捷運路網漸趨綿密,「逐捷運而居」已是大台北民眾購屋的首選。 房仲業者根據實價登錄資料,統計出2020年雙北市捷運站周邊交易量的前五名,發現台北市第一名為中山國小店; 新北市則是以剛通車周年的環狀線幸福站拿下第一名;「買房最熱」的捷運路線則以中和新蘆線最受到購屋民眾青睞。

房市最熱銷捷運站 「中山國小站」490件居北市之冠

永慶房屋根據2020年各捷運站周邊的房市交易統計指出,中山國小站去年以交易490件成穩坐台北市冠軍,其次則是內湖站及新北投站。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示,中山國小站周邊生活圈發展成熟且機能完善,又有多元的產品型態,再加上每坪平均59.7萬元的住宅均價,相對北市其他區域親民,因此頗受歡迎。

排名

捷運線

捷運站

交易件數(件)

住宅均價(萬元/坪)

1

中和新蘆線

中山國小站

490

59.7

2

文湖線

內湖站

295

60.8

3

淡水信義線

新北投站

293

40.2

4

板南線/松山新店線

西門站

285

59.9

5

中和新蘆線/松山新店線

古亭站

223

76.1

▲2020年1-10月台北市五大熱銷捷運站。(資料來源:實價登錄資料、永慶房產集團彙整)

內湖站則是因為在內科園區裡,許多高科技產業及企業總部進駐下,帶來龐大就業人口,購屋需求也隨之提升,加上周邊生活機能完善便利,也成為不少民眾的購屋首選,近期多筆高單價住宅如「雙湖匯」及「潤泰京采」等,讓每坪住宅均價推升至60.8萬元。

排名台北市捷運站周邊交易量第三位的新北投站,是因為4字頭的親民房價,吸引不少首購族在此購屋。

幸福站、蘆洲站、景安站奪新北前三名 新莊副都心脫「鬼城」陰影?

新北市捷運站周邊房市交易量的前五名,分別是環狀線的幸福站、機場線的新莊副都心站、林口站,以及中和新蘆線的蘆洲站與景安站

謝志傑分析,通車剛滿周年的環狀線幸福站奪下新北市捷運站交易量的第一名,主因是該站緊鄰新莊舊市區和頭前重劃區,周邊公共設施、學區、商圈資源完善,房屋價格親民,因此吸引想逐捷運而居的首購族入住。

排名

捷運線

捷運站

交易件數(件)

住宅均價(萬元/坪)

1

環狀線

幸福站

492

34.8

2

桃園機場線

新莊副都心站

418

43.3

3

桃園機場線

林口站

414

29.4

4

中和新蘆線

蘆洲站

377

36.3

5

中和新蘆線/環狀線

景安站

359

41.4

▲2020年1-10月新北市五大熱銷捷運站。(資料來源:實價登錄資料、永慶房產集團彙整)

至於過去一度被視為相對「荒涼」的新莊副都心站,近期則受惠宏匯廣場開幕,以及新北知識產業園區、中央合署辦公大樓、台灣電影文化園區等建設題材加持,加上交通及生活機能陸續到位,吸引到不少置產客群。

不僅如此,這裡又有「遠雄九五」、「宏普MAX」及「中央星鑽」等建案的多筆成效加持,住宅均價來到43.3萬元。

在新北市捷運沿線位居第三名的林口站,則因政府、企業重大建設相繼落實,加上機場捷運通車帶來的交通便利,讓當地商業與生活機能愈加完善。在眾多題材的逐步到位,加上「2」字頭超甜房價,自然吸引首購及置產族群的進駐。

4站上榜成交排行榜 購屋族為何首選「中和新蘆線」?

綜觀雙北市入榜的捷運路線,謝志傑指出,今年雙北市熱銷捷運站中,捷運中和新蘆線共有4個站點上榜,包括中山國小站、古亭站、蘆洲站及景安站,可說是大台北買氣最夯捷運線。

主因在於,中和新蘆線橫跨台北市、中和、新莊、三重與蘆洲,行經路線皆為人口密集區,多數站點周邊生活機能成熟、工作機會多,且房價從「3字頭」到「7字頭」都有,具有多樣性的選擇,也因此成為民眾熱門購屋捷運線。

若從雙北捷運站觀察,有西門站、古亭站與景安站上榜,因周邊生活圈發展完善加上捷運轉乘的優勢,南來北往交通相當便利,只要價格合理,民眾在周邊購屋意願相當高。

因此,有購屋需求的民眾,不妨趁著利率低檔的時期,前往捷運站周邊尋屋、看屋,多布局留意,選購符合需求的房屋,購得理想的捷運好宅。

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觀看全文 葉姵辰 於 2021.01.20 發表

〈房產〉全台房貸去年增 貸款人集中30-49歲占比高達6成 極小 | | | | 極大

2020 年房貸利率探低、房市交易量升,依據聯徵中心資料統計全國各年齡層房貸數據,2020 年前三季跟 2019 年同期相比,全國各年齡層的房貸件數年增幅都超過 12%,其中貸款人年齡 30-49 歲為購屋主力,占比 6 成。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示,高齡申請房貸並不容易,通常需有力的財力資產證明,並提供連帶保證人,因此高齡貸款占比低,不過去年央行大幅降息 1 碼,且房市前景看好,不僅青壯年購屋意願提升,高齡者也思考佈局或轉換資產。

綜觀各年齡層貸款統計資料,2019 年及 2020 年房貸大宗皆為 30-39 歲,該年齡層也是平均貸款利率最低者,年齡層佔比第二高是 40-49 歲,連續兩年都占 30% 以上,從數據統計 30-49 歲的貸款人佔全體 60% 以上,顯示這個年齡區間是購屋主力,此外,年齡層越高則貸款成數越低、貸款利率越高,且去年首季央行降息 1 碼,各年齡層的平均貸款利率跟前年相比降低 0.17-0.19 個百分點。

郎美囡分析,30-39 歲是目前成家的主要年齡層,也是首購、自用的主力買盤,在房貸利率方面,考慮平均餘命及貸款年限,年紀越輕、風險越低,因此年齡層較低通常房貸利率也較低,至於平均貸款成數的高低除了與年紀有關外,大齡及高齡通常累積較充足的資金或資產,故未必需要高成數的貸款,去年利率有感下降,推升高資產族群的置產意願,讓大齡及高齡的房貸件數增加。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,央行在去年 12 月祭出選擇性信用管制措施,針對自然人第三戶以上貸款有 6 成限制,原意為壓制投資性買方,但實務上銀行端基於風險控管,無論第幾戶貸款成數皆出現下修趨勢,因此提醒購屋人在簽約前務必確認可貸條件及資金水位,避免因成數落差而面臨資金不足的困境。

觀看全文 葉姵辰 於 2021.01.18 發表

愛上霧中仙境?林口2字頭房價夯 極小 | | | | 極大

捷運就是房市票房保證?根據房仲統計,去年大台北5大熱銷捷運站,在新北市的部分,環狀線「幸福站」奪下冠軍,交易量高達492件,第二名則是機場捷運「林口站」每坪房價29.4萬元,更是5大熱銷捷運站中,最親民的站點。

根據永慶房產集團統計2020年1至10月新北市五大熱銷捷運站,依序分別為幸福站、新莊副都心站、林口站、蘆洲站及景安站。永慶房屋業管部協理謝志傑分析,幸福站緊鄰新莊舊市區和頭前重劃區,周邊生活機能完善,房屋價格相對親民。

加上「新莊副都心站」受惠於宏匯廣場開幕、新北知識產業園區、中央合署辦公大樓、台灣電影文化園區等建設題材,吸引到不少置產客群,如「遠雄九五」、「宏普MAX」及「中央星鑽」,讓住宅均價來到43.3萬元。

緊追在後的是「林口站」以414筆位居第三,隨著政府、企業重大建設相繼落實,加上最關鍵機場捷運通車帶來的交通便利性,讓當地商業與生活機能愈加完善,在眾多題材的逐步到位下,而「2字頭」超甜房價,自然吸引首購及置產族群的進駐。

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觀看全文 葉姵辰 於 2021.01.18 發表

台北人口創23年新低 挹注桃園房市 極小 | | | | 極大
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            <td align=觀看全文 葉姵辰 於 2021.01.12 發表

房市熱區搬風 中山新莊移轉數居雙北之冠 極小 | | | | 極大

房仲業者指出,雙北市、高雄市房市熱區出現變化,行政區各憑題材表現。因小宅數量較多,北市由中山區拿下移轉數冠軍。新莊區受惠大型商場開幕話題,拿下新北市第1。

中信房屋今天發布新聞稿指出,去年各都交易量前3行政區,以台北市、新北市及高雄市變化較大,行政區則是各憑題材表現。

北市以中山區買賣移轉量最大,拿下冠軍,內湖區讓位至第2,文山區則取代大安區擠進第3名。新北市第2名仍為板橋區,但原本冠軍與季軍名次對調,新莊區奪得第1,淡水區滑落至第3名。

中信房屋研展室副理張漢超分析,由於小宅當道,且北市中山區又接近市中心,因此取代內湖區成為移轉量第1。文山區因捷運環狀線規劃再度受到市場關注,加上區域內有多筆建案陸續交屋,大幅超越大安區交易量,拿下北市年度買賣移轉第3名。

新北市新莊區因副都心大型商場開幕,帶動重劃區及周邊交易,順勢擠下2019年度冠軍淡水區,站上新北市全年交易量之冠。

高雄市移轉前3大行政區,前2名依序為三民區及鳳山區,左營區取代楠梓區登上第3。他指出,左營區因北高雄發展趨於成熟,吸引買方進場,取代楠梓而登上第3名寶座。

張漢超認為,各行政區交易量消長屬於常態現象,若區域人口持續成長、發展成熟與房價相對穩定,房地產交易量就具備持穩特性。

展望今年房市發展,張漢超認為,依目前經濟環境來看,房地產仍屬中性偏多格局,但疫情仍是變數,對房市前景仍應審慎以待。

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觀看全文 葉姵辰 於 2021.01.12 發表

三都房市熱區洗牌 文山崛起、淡水淪老三 極小 | | | | 極大

中信房屋統計去年(2020)年六都交易量前三行政區,台北市、新北市及高雄市房市熱區出現較大變化,各都交易量第一的行政區,六都中有五都突破去年表現並再度衝高。

根據六都公布轄內各行政區的建物所有權買賣移轉棟數資料統計顯示,桃園市、台中市與台南市買賣移轉前三大行政區與去年相同,但台北市、新北市及高雄市則有更換。

去年台北市買賣移轉量最大行政區,由前年第二名的中山區拿下,原本第一名的內湖區, 退至第二,文山區則取代大安區擠進第三名的寶座。

新北市前三名仍是老面孔,但原本第三與第一,名次對調,由新莊區奪得第一、淡水區滑落至第三,第二名為板橋區,高雄市買賣移轉前三大行政區的名次轉變與台北市類似,第一、第二名分別為三民區及鳳山區,兩者由前年的名次互換,並由左營區取代楠梓區登上第三。

觀察各行政區數字,除台南外,各都第一名表現均較前年為佳。中信房屋研展室副理張漢超表示,去年下半年房市交易衝大量,買賣移轉棟數逐月創高,但各都轄內行政區則是憑藉各自的題材而各自表現。

例如台北市文山區去年因捷運環狀線東環段、南環段的規劃再度受到市場關注,加上區域內有多筆建案陸續交屋,大幅超越大安區交易量,拿下北市年度買賣移轉第三名。

新北市前三大交易行政區雖與前年相同,但新莊區因有副都心大型商場開張營運話題、帶動重劃區及其周邊的交易,使得交易量擠下前年第一的淡水區,站上新北市全年交易量的第一名。

至於高雄市左營區則是因北高雄發展趨於成熟,吸引買方入市、取代楠梓而登上第三名寶座。

張漢超指出,各行政區交易量消長屬於常態現象,具備區域人口持續成長、區段發展成熟、房價相對穩定等條件,房地產交易量就具持穩的特性,桃園、台中及台南即是如此。

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觀看全文 葉姵辰 於 2021.01.12 發表

綠能屋頂賺外快 今年申請增2成 極小 | | | | 極大

新北市推動綠能屋頂全民參與計畫,只要30坪大屋頂,每年能為社區或工廠帶來5000元以上收入,去年吸引43處民間案場參與,市府今年續推,有意願件數再增加50處,將由市府統一媒合光電業者,今年也開放業者自行尋找案場,增加業者投資意願。

新北市府去年起盤點有意願在屋頂設置太陽光電發電設備的工廠及住宅,民眾也能向市府提出意願書,由市府協助媒合光電系統業者裝設,以每度5元賣給台電計算,除有北部15%加成,綠屋頂計畫還能再加3%。

市府去年募集到43處有意願的民間屋頂,至今已完成3處裝設,以30坪屋頂計算,社區管委會每年可多增加5000到6000元收入,除有長達20年穩定售電收入,也有隔熱降溫效果。其餘案場持續規畫施作中。

新北市府今年持續蒐集民間意願,至今已有50處向市府表達願意裝設綠能屋頂,較去年踴躍。

新北市經發局指出,若是單一社區或工廠的屋頂面積不大,發電效益並不高,市府盤點全部案場後,以團購形式媒合光電業者,有足夠的發電量,才能提高業者投資意願。

經發局說,去年43處評估總發電量可達2.1MW(百萬瓦),今年的50處約可達2.8MW。雖民眾意願踴躍,但北部日照比南部少,業者投資成本比較高,新北市經發局也將中央補助3%給各縣市政府費用,直接回饋給業者。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.11.05 發表

實品屋能賣1億?彰化人闊氣出手…原因曝光 極小 | | | | 極大

彰化富豪出手買七期實品屋!根據最新實價揭露,大陸建設投資興建的台中七期豪宅「宝格」,今年8月中間樓層18樓以總價1.82億元售出,每坪達92萬元,創今年台中豪宅最高價,也是實價登錄以來,台中第二個登上9字頭的豪宅社區,買家為彰化鹿港王姓富豪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,一般豪宅高樓層因為景觀遼闊,隱密性高,因此高樓單價在社區也名列前茅,且最高單價多半是頂樓戶,具定錨作用,中低樓層不易改寫交易紀錄。

宝格樓高39層,最高價原為頂樓樓中樓戶別的84.6萬元,這次中間樓層18樓戶刷新單價紀錄,令人訝異。觀察實價登錄備註欄,該戶為實品屋,總價包含了裝潢、傢俱費,因此單價衝高,不過,宝格交易再寫高價紀錄,也印證今年台中豪宅市場熱度。

張旭嵐指出,自美中貿易戰引發台商返國投資之後,國內豪宅買氣就漸展活力,加上今年利率下探、貨幣貶值,更促使富人積極調整資產配置,把錢投入房地產市場,進而讓指標性豪宅交易升溫。

台灣房屋南屯大墩特許加盟店店東梅國瑜表示,中部地區的中彰投雲等縣市,是台灣傳產重鎮,潛藏許多隱形富豪,這些作風低調的客群,一直以來都是台中豪宅的重要買盤。 

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.11.05 發表

〈房產〉疫情淡化 全台七都6月房市交易量年增三成 極小 | | | | 極大

大型房仲業者統計全台七大都會區門市交易量顯示,疫情對房市影響已淡化,6 月房市延續 5 月交易熱度,較 5 月成長 10%,年增幅則高達三成,顯示因疫情壓抑且觀望的買氣回籠,6 月在疫情穩定狀況下,加上國內房貸利率創史上新低,剛性購屋需求不減。

依永慶房產集團研展中心統計,與 5 月相比,全台七大都會區門市交易量均增加,除了高雄月增 4% 外,其餘六大都會區成長均超過一成,台北、新北、桃園分別量增 12%、10% 與 20%,而新竹與台中均成長 13%,台南量增 11%。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,如與 2019 年同期相比,全台七都會區交易量較去年同期成長 30%,除了台南與高雄成長 19% 與 23% 外,其餘五大都會區交易量都增加超過三成,其中,台北增加 31%,新北成長 37%,桃園量增 33%,新竹增加 38%,台中成長 32%,顯示疫情對房市的影響已淡化,房市旺季仍旺。

謝志傑指出,房仲業受民眾出價、付斡意願較 5 月提升,對於價格認知也轉趨合理,大幅砍價的狀況不復見,而屋主售屋心態也相對軟化許多,讓價意願提升,也增加了成交機會,讓 6 月房市交易量表現亮眼。

謝志傑補充,不僅是首購、換屋等剛性需求出籠,近期發現長期置產買盤也趁機進場,帶動一般住宅與中高總價產品交易量增加,除了自住需求外,全球貨幣寬鬆與低利率的狀況下,將錢放在銀行只會愈放愈薄,高資產族群重新思考調整資產配置,藉由投資實質資產來保值,房地產就成為置產首選,擇優進場。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.07.01 發表

實價登錄新制上路!申報有「三大疏失」最高有15萬罰款 極小 | | | | 極大
▲隨著國內疫情趨緩,近期房市也隨之解封。(示意圖/台灣房屋提供)

今(1)日起有諸多新制上路,其中包含「實價登錄2.0」。專家提醒,實價新制上路,如果「資訊不實」、「價格不實」、「延遲申報」都將會被罰錢,甚至可能會有刑事責任。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,新制施行後,除了關係人交易、特殊交易等要揭露,未涉及價格的資訊,包括格局是幾廳幾房、車位的價格、坪數、類型、數量,編號和所在樓層,也都得據實以告,若資訊不實,三房兩廳登錄為兩房一廳,或是車位為「坡道機械」,登錄成「坡道平面」,也都不行;經限期改正而未改正者,罰6千到3萬。

張旭嵐表示,過去也曾有案例,買方為求提高貸款金額,刻意作價,將交易價格灌水,或把裝潢費、仲介費、地政士服務費、相關稅費或傢俱家電都含在總價內,若新制上路後,買價有包括其他費用時,都要求勾選載明,責任歸屬仍在買賣雙方,申報價格不實,將直接受罰3至15萬,如果是涉及偽造文書,惡意使公務員登載不實,還會觸及刑責。

張旭嵐指出,過去不乏買賣雙方合意作價,卻讓地政士擔下受罰風險,新制登錄責任回到「買賣雙方」,交易申報的成交價格有誤時,便是直接向雙方開罰,這麼一來,就把「價格不實」的受罰責任,從過去的是地政新聞稿士、仲介業者,回歸買賣雙方,目的就是讓核實申報的壓力落在買賣雙方,達到互相牽制的效果,減少作價可能性。

張旭嵐說,舊制的實價登錄可於移轉後30日內辦理,因此過去從交易到實價揭露在網站上的資料,大多落後2到3個月,無法即時反映行情;新制改為買賣移轉登記送件同時要附上實價登錄申請書,若接獲限期申報通知書次日起 7日內仍未申報,且買賣案件所有權已移轉,則恐開罰3至15萬。

張旭嵐強調,新制上路,價格揭露可望提早1個月,將能提供民眾更即時的價格參考依據;雖然責任回歸買賣雙方,但忙碌或不諳流程的民眾仍可委託地政士代為處理申報事宜,避免登錄的遺漏或錯誤;但如果申報價格不實,責任歸屬仍在買賣雙方。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.07.01 發表

危老持續夯 北市商業區透天高價成交 極小 | | | | 極大

危老政策持續帶動北市透天出現高價的交易,根據最新北市實價資料顯示,台北市的商業區透天又有高價的實價交易,包括萬華區康定路上有筆地坪65.64坪的商業區透天厝,實價出現2.04億元的高價行情,另外長安東路上同樣商業區的透天厝,也分別成交9450萬元與9170萬元,另外中山區的遼寧街也有老宅的2樓,土地持分成交1950萬元,備註則載明危老改建案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,危老政策的容積獎勵加上百分百整合後,可以免於走都更流程等特性,的確讓市中心一些老舊住宅有重生的機會,不過礙於開發效益與整合難易度等問題,還是以大土地持分的舊透天、平房與商業區的土地效益最高,因此可發現實價有些透天厝的交易產生。

實價資料顯示,台北市的康定路141至150號有商業區土地的透天厝,成交總價2.04億元,是有實價以來康定路成交的第二高價,由於該區已經不屬於西門町最熱鬧的商圈,買方可能看好商業區的高容積與危老的改建效應,因此高價購入65.64坪地坪的舊透天。

北市舊透天具備開發改建效應

另外還有兩筆商業區的舊透天,土地面積約40.84坪與39.63坪,成交總價9450萬元與9170萬元,地址則是同路段的長安東路一段91至100號,該路段同樣屬於商業區的土地,研判買方也是著眼於土地的開發效益,兩筆透天合計土地就有80坪的規模,而且該路段也屬於台北市精華區的市中心,具備開發改建效應。

同樣屬於開發型的買賣還有一筆遼寧街201巷1至10號的建物,土地持分8.47坪,成交總價1950萬元,備註直接載明為危老改建案。

曾敬德表示,危老改建的時程獎勵落日前,市場的確出現一波整合潮希望可以搶到資格,尤其是有些整合可能差臨門一腳的,危老政策的確讓部分的整合加速,不過目前還是以透天與三層樓以下的建物較為受惠,一般四五層樓公寓難度仍相當高。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.06.09 發表

台灣房價居高不下 青年買屋苦等時機 極小 | | | | 極大

台北市 / 連珮貝 徐弋桓 宋佾璋 報導

很多人都以為這一波疫情會導致房價下修,重演17年前SARS風暴的情景,準備進場購屋,但幾個月觀察下來,台灣的房價不但沒有下修,某些區域買氣還升溫!到底為甚麼?2019年台灣的房價所得比排名全球第三,讓很多年輕人大喊吃不消,想要買屋到底何時出手,該注意什麼?今天的真相急先鋒。

穿著白襯衫跟著仲介看屋,看著空屋想像著未來家的模樣,工作20幾年存了筆錢,趁著這次新冠病毒疫情爆發想要買間房。

夏先生:「預期心理就是想看說以前的SARS那時候的那種房產低下的情況,在這一次武漢肺炎發生會不會再來,但目前我們就是看了幾間,覺得說其實房價持平。」像夏先生想趁疫情期間買房的人還不少,無奈遲遲等不到跌價時機,專家分析,這回新冠病毒爆發與當年SARS的時空背景已大不相同。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮:「SARS時候是我們房價正面臨低檔的時候,也就是說,前面已經盤整十年了,又是我們第一次碰到(疫情),大家非常的恐慌,但現在這情況是高點,再經過四年的緩跌,房價在第一季不減反增,恐慌度下降不如SARS。」

現在房市和當年SARS時期相比,以利率來說,SARS時期平均房貸利率約1.968%,目前只有1.605%,第二現在資金比較充沛,再加上台商回台挹注,還有實價登錄、房地合一稅,讓投資人不容易轉手獲利。

台灣和各國相比,買房真不容易,全球房價收入比最高的是香港49.42%,第二是中國29.09%,再來就是台灣28.91%,全台房貸負擔最重的是台北市,平均收入57.11%要繳房貸,第二是新北48.01%,台中市40.16%。

法拍屋達人聶建中:「這個我都會去比價網站,每一項工水電泥作大概都比三到五家。」他是買房達人聶建中,眷村長大的他練就一身比價功夫,買來一年多的中古屋,設計師估要350萬裝修,最後自己弄80萬全部搞定,買房更是看得準看得精。

聶建中:「手邊資金不是這麼雄厚想要便宜成家這種人,當然我就建議,像你有看到這個地方算是舊房子,可以看她的未來,看他未來就是不管是都更或未來的改建的題材,只要像這種老式公寓,他一定有地地換算未來的價值是非常高的。」

聶建中更分享的五四三原則,50戶以下不要買都更不易談妥,週邊新成屋40萬以下不要買代表這邊地不值錢,最好鎖定30年以上房子才有機會改建,要讓年輕人有機會買房,政府到底該怎麼做?

房仲全聯會榮譽理事長李同榮:「空屋稅、空店稅也好都無效,那這一些都都是麵包,真正問題是麵粉,麵粉就是土地,所以土地大家比較不敢去動,然後因為動腦就很動干戈,包括利益團體包括什麼,但是動這些稅大家比較有感覺上比較有感,是比較討好選民,但是是無效的。」

專家研判,疫情後房市還會出現小陽春,想要買屋脫離無殼蝸牛,只能往蛋白區多多比較。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.06.09 發表

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房市將迎來新一波高峰 銀行紛推附加功能房貸-21世紀不動產 房屋土地廠房專業經理人 葉姵辰 0929-314-168 精選房屋物件
岡山車站雙面路商業建地
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總價   4317萬
地區 高雄市|岡山區
格局 0房0廳0衛
坪數 135
房市將迎來新一波高峰 銀行紛推附加功能房貸-21世紀不動產 房屋土地廠房專業經理人 葉姵辰 0929-314-168 精選房屋物件
燕巢阿公店水庫觀景農地
REDSOLD房市將迎來新一波高峰 銀行紛推附加功能房貸-21世紀不動產 房屋土地廠房專業經理人 葉姵辰 0929-314-168 燕巢阿公店水庫觀景農地
總價   1190萬
地區 高雄市|燕巢區
格局 0房0廳0衛
坪數 950
房市將迎來新一波高峰 銀行紛推附加功能房貸-21世紀不動產 房屋土地廠房專業經理人 葉姵辰 0929-314-168 精選房屋物件
岡山阿公店水庫觀景遊憩地
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總價   765萬
地區 高雄市|岡山區
格局 0房0廳0衛
坪數 115.6
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岡山前峰國小旁三角窗店面
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總價   1600萬
地區 高雄市|岡山區
格局 6房2廳6衛
坪數 44.77
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六龜不老段溫泉遊憩用地
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總價   1.6億
地區 高雄市|六龜區
格局 0房0廳0衛
坪數 4560
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路竹黃昏市場20米路建地
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總價   3176萬
地區 高雄市|路竹區
格局 0房0廳0衛
坪數 120
房市將迎來新一波高峰 銀行紛推附加功能房貸-21世紀不動產 房屋土地廠房專業經理人 葉姵辰 0929-314-168 精選房屋物件
 
葉姵辰 E-mail:a0929314168@gmail.com
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