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〈房產〉新北住宅推案熱度帶動土地交易升溫 聚焦新莊、三重及新店 極小 | | | | 極大

愛山林 (2540-TW) 2020 年代銷案件總計金額達 1738 億元,其中茂德建設在原味全 (1201-TW) 三重新燕廠的住宅開發案量體最大,總銷金額估達 400 億元,建商表示,新北市新莊、三重、新店等地是房市最具備老舊廠地開發題材的區域,勢必成為各方資金未來 3 年的卡位熱點。

茂德建設前年 7 月取得高達 1.72 萬坪的味全三重新燕廠土地,原在去年喊出興建廠辦且預估總銷 450 億元,愛山林總經理張境在指出,此建地雖大,但評估考量商業機能及去化過緩等原因,此基地立地條件不適合興建商辦及廠辦,此住宅開發案預計下半年推出,案量 400 億元將以首購及換屋族群為主要訴求對象。

愛山林總經理張境在。(鉅亨網記者張欽發攝)

新北地區將成為新一波建商競逐的焦點區域,依統計,2019 年新北市土地交易移轉筆數達 8 萬 4962 筆,創下 2016 年實施房地合一稅以來連 4 年新高。在土地資源日益不足的北台灣,讓新北土地交易已回復並超越房地合一施行前 2015 年的交易水準,土地交易掀熱潮,也使新北市閒置的廠房土地釋出動作受到高度關注。

鄉林 (5531-TW) 集團董事長賴正鎰說,台灣去年經濟成長顯著,台商回流,景氣回溫非常明確,因此建商推案也不手軟,今年全台推案量預計會達到 1.5 兆以上,由於雙北都會區大型建地稀有,閒置舊廠區土地變更開發案件愈來愈搶手。

賴正鎰表示,板橋、淡水和新莊等三地,近年一直都是新北市房產交易最熱門的前三名,交通方便且重大建設資源很集中。新北捷運環狀線試營運,尤其是新莊、三重沿線捷運站緊鄰副都心,鄉林在新莊副都心預售案「鄉林淳真」開案後熱賣,所以提前開工,且 8 個月即完銷。今年將持續在新莊副都心與頭前重劃區、二重疏洪道重劃區等找新土地開發新案。

建商指出,與台北市僅有一橋之隔的三重區,一直是許多台北市民眾購屋跨區的優先選擇,除了重陽重劃區受青睞之外,二重疏洪道重劃區因具機捷與中和新蘆雙捷運線的雙捷運線、又兼具都會區難得的水岸景觀,成為搶眼的重劃區新星。

另外,在新北市部份,最近浮現一些老字號資產股閒置土地開發案,以味全三重新燕廠土地舊址,總銷金額預估達 400 億元,創下全台廠辦推案金額的紀錄最受矚目;而位於捷運頭前庄站附近的東元新莊舊廠區 1.12 萬餘坪土地住商開發。

而靠近捷運新莊線先嗇宮站的五谷王段,雖然緊鄰頂崁工業區,早期為鐵工廠、紡織等工業重鎮,也就是俗稱的「黑鄉」,但隨著交通與生活機能的大幅改善,可望重塑城市新風貌。過去黑鄉大翻轉為燙金區段,台北市南港區即是最佳典範。

五谷王段受惠於近年產業持續外移,閒置廠地釋出,加上鄰近先嗇宮捷運站與即將通車的新北環狀線頭前庄站僅有一站距離,也算是雙捷的交通便利地段,具有高發展潛力。目前陸續有群光電子 (2385-TW) 等新廠辦大樓進駐,又鄰近新北產業園區,很有可能複製內湖、大直的產業鏈面貌,未來發展也值得期待。

鄉林不動產研究室表示,三重區二重疏洪道重劃區生活機能趨優,成為雙北首購族關注焦點,包括國泰 (2501-TW)、潤泰 (9945-TW)、冠德 (2520-TW) 等建商都在此一區域插旗。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.01.22 發表

世貿三館地上權招標 底價266.37億破歷史紀錄 極小 | | | | 極大
世貿三館地上權招標 底價266.37億破歷史紀錄

財政部國產署公告招標世貿三館地上權案,權利金底價高達新台幣266億3703萬元,每坪約548.5萬元,總價和單價都創下地上權招標新高,每坪標脫單價可望超過去年信義行政中心地上權案的744萬元,成為地上權新「地王」。


仲量聯行總經理趙正義預期,隨台北市中心A級辦公大樓空置率降低,預期世貿三館地上權標案將受到各方競逐。他說明,目前北市中心的A級辦公大樓空置率剩下2%,空置量約1萬4000坪,預期世貿三館土地一出來,很多壽險公司、開發商、大型商辦投資者,不論自用或者投資都會積極參與。


住商不動產企研室經理徐佳馨指出,這波房產復甦,商用聲量大於住宅,地上權標售在土地稀缺下成為市場大熱門,這次標售預料會吸引滿手現金的壽險業者大舉出手,標脫價有機會再寫歷史新高。


財政部國產署長曾國基說,世貿三館基地面積4856坪,緊鄰台北101旁北面,是台北市精華地段僅存的最大素地,建蔽率50%、容積率560%,可開發樓地板面積將不亞於附近的南山廣場。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.01.22 發表

房市/新北這2區搶台商設廠 就業人口紅利大增 極小 | | | | 極大

新北這2區搶台商設廠 就業人口紅利大增中美貿易戰帶動台商回流潮,新北市政府便努力找地闢廠房供產業發展,去年新店區寶高智慧產業園區甫動土,旁邊的寶興園區也招商完成,另也預計將三重區的頂崁、化成工業區翻新成新北科技園區,皆為周邊房市挹注利多。


新店區寶高路的寶高智慧園區面積約4.1公頃,將興建3棟地下2層、地上9層的建築物,預計2021年完工啟用。附近的寶興路42巷也將規劃寶興智慧園區,新北市經發局日前指出,該園區面積僅約0.3公頃,已有1家廠商得標,最快今年3月取得建照,2021年底完工,2022年可落成啟用。


信義房屋表示,新店區近年不斷有開發的新話題,包含裕隆城開發案、區公所生活園區建設、十四張重劃區及智慧產業園區,對房市一定是利多。由於新店的工業區都在邊緣地帶,且都是無污染的輕工業,所以整體居住環境單純,居民也多是公教人員、退休族,房價一向很穩定,目前5~10年大樓行情每坪55~60萬元,估計智慧產業園區落成後,因就業人口增加,將使房價更具支撐力。


新北市經濟發展局也計劃在三重區打造新北科技園區,將翻新利用率不高、多舊鐵皮工廠的頂崁工業區、化成工業區,更新周邊景觀並設置管理中心,但目前尚無具體開發時程。


信義房屋認為,該區土地很大,一向是台北市老闆往外找地設廠的首選地點,但多年來一直沒適合廠區可用,若真能規劃成智慧園區,在地廠區老闆應很期待。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.01.22 發表

指標豪宅每坪仍破破200萬 堅守區域行情 極小 | | | | 極大

匯流新聞網記者胡照鑫/台北報導

根據最新實價揭露資料,位於台北市信義區的指標豪宅「皇翔御琚」11樓成交每坪210萬元,總成交價4.1億元,連續兩年都有實價成交紀錄,另一新豪宅社區「琢白」,則是13樓成交每坪208萬元,實價揭露的行情都站穩每坪200萬元以上的行情。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,豪宅市場受惠景氣復甦與換屋需求帶動,指標豪宅的交易仍維持偶有佳作的市況,觀察這些買方可能基於換屋或幫第二代就近購屋,甚至是有些新創或當紅的產業,企業主購置豪宅自用等等,還有少部分的企業主重複購入單一豪宅等,雖然投資或置產仍不興盛,但仍可以看到有許多豪宅有成交的實價揭露紀錄產生。

去的11月「皇翔御琚」成交一戶,11樓成交每坪210萬元,總價為4.1億元,成交價格則是近7年以來最低的一次,每坪210萬元的行情和2018年每坪219萬元接近,房價修正後的實價行情約回到210萬左右,不過實價備註欄有載明屬於親友、員工或其他特殊關係間之交易。

至於「琢白」則是在2019年的9月,成交3億元每坪約208萬元,樓層約13樓,成交單價與2018年的11樓成交行情接近,實價行情也站在每坪200萬元以上。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.01.17 發表

大選過後房市政策 逾5成民眾預測中性 極小 | | | | 極大

信義房屋今天公布2020年首季購屋意向調查,逾5成民眾預期,總統大選過後房市政策偏向中性,購屋需求回歸基本面,對房價負擔與合適性將為購屋的考慮主因。

信義房屋去年12月25日至12月30日針對網友進行問卷調查,總計回收1985份網路問卷,這次問卷調查特別設計提問,民眾對於大選過後房市政策走勢看法。有55%受訪者認為選後房市政策會「中性持平」,26%認為偏空、19%預期偏多。

此外,有31%民眾預期,今年房價將與去年持平,但也有28%認為不清楚,只有16%認為會轉好、轉差者則是25%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,在看壞部分,民眾對於未來房價看跌比例收斂到30%,看跌比例是近6年調查以來的新低,推測原因是有55%民眾認為,選後房市政策依舊偏向中性成分居多,才會讓房價看跌縮小。

另外,信義房屋也調查民眾購屋的主要考量因素,有39%受訪者最在意「房屋的合適度」、38%則是關心「房價負擔」,至於考慮房價未來漲跌進場者僅17%,顯然民眾購屋主要是評估負擔條件與需求,而非投資置產。

因此也呼應著各大建商日前提到,今年左右房市的主力買盤,依舊是以自住或首次換屋族群為重點。

曾敬德指出,整體來說,本季調查顯示民眾信心的確進一步回溫,回到近6年最佳的時候,反應在市場上2019買賣移轉棟數也是近5年來最好的一年,對於房市看法逐漸轉佳應會延續到2020年,房市仍會是自住穩定回流的一年。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.01.16 發表

指標豪宅每坪仍破破200萬 堅守區域行情 極小 | | | | 極大

匯流新聞網記者胡照鑫/台北報導

根據最新實價揭露資料,位於台北市信義區的指標豪宅「皇翔御琚」11樓成交每坪210萬元,總成交價4.1億元,連續兩年都有實價成交紀錄,另一新豪宅社區「琢白」,則是13樓成交每坪208萬元,實價揭露的行情都站穩每坪200萬元以上的行情。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,豪宅市場受惠景氣復甦與換屋需求帶動,指標豪宅的交易仍維持偶有佳作的市況,觀察這些買方可能基於換屋或幫第二代就近購屋,甚至是有些新創或當紅的產業,企業主購置豪宅自用等等,還有少部分的企業主重複購入單一豪宅等,雖然投資或置產仍不興盛,但仍可以看到有許多豪宅有成交的實價揭露紀錄產生。

去的11月「皇翔御琚」成交一戶,11樓成交每坪210萬元,總價為4.1億元,成交價格則是近7年以來最低的一次,每坪210萬元的行情和2018年每坪219萬元接近,房價修正後的實價行情約回到210萬左右,不過實價備註欄有載明屬於親友、員工或其他特殊關係間之交易。

至於「琢白」則是在2019年的9月,成交3億元每坪約208萬元,樓層約13樓,成交單價與2018年的11樓成交行情接近,實價行情也站在每坪200萬元以上。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.01.16 發表

房價5字頭在地客青睞 新莊運動公園周邊抗跌性遠勝重劃區 極小 | | | | 極大
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近年新北重劃區崛起,新莊2大重劃區頭前與副都心,始終是新莊房市的聚焦點,但事實上,新莊舊市區生活機能成熟,房價抗跌性甚至更勝重劃區。以新莊運動公園周邊為例,包括新泰路、中和街、中華路、中平路與幸福路等商圈,都因商圈成型、區域自用買盤穩定,得以挺過過去的幾波房市不景氣。

由深耕新莊20多年的在地建商河成建設推出的新成屋案「富貴中華」,即因坐落於新莊重鎮中華路上,屬沿線稀有的開發素地,擁有完整的交通與生活機能,加上區內有萬坪綠地體育園區,以及完整學區的加持,開售後獲得不少在地換購族的青睞,建商表示,目前已售出約9成。

弘璽地產總經理蕭弘楷表示,新莊鄰近台北市,房價卻較台北市易入手。而中華路為新莊早期發展區,近捷運站,生活機能及交通機能俱佳,因此區域內已發展飽和、一地難求,想要找到高樓層3、4房格局的產品並不容易,「富貴中華」以不到6字頭的價格,即可買到各項機能兼具的景觀宅,是熱銷主因。

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房價5字頭在地客青睞 新莊運動公園周邊抗跌性遠勝重劃區

交通上,基地距離捷運新莊站僅需步行約3分鐘,且鄰近64、65快速道路,車程僅需5分鐘,可銜接國道1號與國道3號,南來北往交通便捷。生活機能主要仰賴鄰近的中正路、中港路、新泰路等三大成熟商圈,市公所、郵局、傳統市場、全聯超市及眾多美食餐廳等,皆在步行10分鐘內可達的距離。

值得一提的是,區域內坐擁新莊國中、小學及恆毅中學等完整學區,且在步行5分鐘範圍即可抵達,可省去小孩通勤上下學的時間,鄰近的新莊萬坪綠地體育園區,則有包括棒球場、國民運動館等多元化運動設施,提供住戶休憩或進行戶外活動。

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房價5字頭在地客青睞 新莊運動公園周邊抗跌性遠勝重劃區

基地面積約1153坪,共規劃3棟地上22層、地下4層建築,含12戶店面,為當地唯一採全棟SRC制震的地標建築,且戶戶皆有獨立景觀,前排棟住戶可遠眺台北101、後排棟住戶可享萬坪體育園區綠地景觀。產品規劃上,主力產品為3~4房56~60坪,規劃邊間設計,3面採光,通風佳,衛浴皆開窗。開價每坪約58萬元,每戶配一車位,可貸7成,可隨時交屋。

蕭弘楷表示,為搶攻年底自用需求買氣,目前祭出多重好禮相送的優惠方案,年前成交戶將獲贈電視、冰箱、洗衣機等家電,以及高雄5星級飯店帕可麗2天1夜住宿券。此外,為了讓消費者親眼見證優質的地段和產品,成交戶還可於現場免費獲贈一副個人訂製款眼鏡,估計將再掀一波賞屋潮。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.01.16 發表

商辦交易火熱 信義世貿商圈均價首次站上百萬元大關 極小 | | | | 極大
商辦交易火熱推升信義世貿商辦大樓平均售價首次站上百萬元大關,信義全球資產統計,A+級商辦推波助瀾,信義世貿商辦去年第4季均價來到新台幣100.8萬元,為各商圈平均單價王。

信義全球資產經理王維宏表示,從買賣交易來看,2019年辦公室買氣依舊熱絡,投資及自用型買方信心大增,北市交易金額明顯增加,信義計畫區也出現難得的釋出,而許多辦公大樓預售案一釋出就出現大型企業掃樓的盛況,每坪交易金額持續創下新高,例如,統一國際大樓今年以來兩筆交易都落在每坪150萬元以上。

信義全球資產統計去年第4季台北市商辦租售行情,全台北市辦公平均售價微幅上漲到85.4萬元,較去年第3季成長0.8%。

若以商辦層級區分,頂級辦公A+辦公大樓,平均售價來到135萬元,季增3.6%。A級商辦為91.2萬元,季增0.3%。B辦也上漲至74.1萬元,同樣季增0.5%。

各種等級商辦大樓全面上漲,又以A+商辦漲勢最兇猛,帶動信義世貿商圈商辦平均售價首次站上100萬元大關,來到100.8萬元,較去年第3季漲幅2.1%,穩居各商圈商辦單價王。

緊追在後為敦南商圈,去年第4季平均售價每坪94.9萬元,季增0.6%,第三名松江南京的82.5萬元,季成長0.7%。

王維宏觀察,今年受惠於新創產業、跨國企業以及都更拆除效益,未來1至3年雖然釋出10棟以上的新大樓,但其中一半皆為業主自用,可供給的物件有限,企業搬遷受限於市場缺貨,北市辦公市場將持續緊縮,租金及售價可望再創新高。

在整體景氣回溫的情況下,大型企業對於不動產需求持續提高,而商辦短缺,投資機構可能將資金轉戰精華地區地上權,商用不動產市場沒有悲觀的理由。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.01.15 發表

雙北新建案房價「五淡湖」最強 但南港為何不漲反跌? 極小 | | | | 極大

2019年房市屢傳復甦景況,但價格大抵上仍維持盤整,未出現大漲大跌情況,根據住展雜誌統計,去年雙北市行政區的新成屋、預售屋房價變化漲幅前三名分別是五股、淡水、內湖,「五淡湖」這三區意外成為雙北房價最強地區。

據住展雜誌統計,2019年大台北主要行政區新成屋、預售屋成交價格變化,漲幅前五名分別是五股、淡水、內湖、永和、新店,其中,房價最強的五股區,去年房價站上每坪30萬元大關,較2018年上漲1.5萬元,漲幅5%。淡水則由27.8萬漲到29.1萬,漲幅約4.7%。


住展雜誌研發長何世昌表示,五股區與淡水區房價漲幅較大,主因「跌深反彈」,在前一波房價修正時,這兩區修正幅度較深,去年因景氣好轉房價持續回升,另五股區房價上揚另一因素,因去年當地出現幾個低總價、高單價的迷你房型建案,因此拉高均價。


內湖漲幅約4.3%,房價每坪為73.1萬,何世昌表示,內湖房市受內科影響最大,近期電子科技業景氣佳,內科就業市場與購屋需求同步擴張,成為推升房價動力。


除漲幅前5高外,跌幅前5高地區分別是八里、泰山、南港、大同、松山。2018年雙北跌得最慘的八里區,從每坪24萬跌到21.07萬,跌幅高達9.17%,何世昌對此指出,主因到台版迪士尼胎死腹中衝擊,又因八里位處邊陲也缺乏重大建設加持,因此與新北、桃園等房價2字頭的新興重劃區搶食客源,讓市況不佳,也讓業者不得不降價吸引消費者。


另外,南港去年曾傳出多項利多,但新建案房價卻跌掉2.7%,何世昌說,房價下修主因是漲多修正,南港房價在2018年已止跌上揚,甚至一度漲到每坪將近70萬元,不過去年房價已稍做修正,成屋餘屋案普遍降價,買氣也未太突出。


如果今年想買房的話,何世昌建議,去年房市景氣復甦,大台北主要行政區房價漲多跌少,如果外部環境沒出現重大變數,預期今年房價表現穩定,處於緩漲格局,價格走勢還算溫和,若遇到喊出不合理高價的建案也不必擔心,按照目前合理行情出價,仍會有成交機會。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.01.15 發表

搶不到辦公室!「連明年才要完工的大樓都被租光了」 商仲:北市商辦熱潮將外擴南港、內湖 極小 | | | | 極大

台北市的A級商辦市場火熱,據仲量聯行今(8)日發布的調查指出,2019年的商辦租賃全年去化量為29,642坪,比起2018年的去化總量還少了約5成,,第四季空置率更來到2.1%,創下30年新低,平均租金為2806元,也創18年新高,其中租金增幅最明顯仍以信義計劃區為主,月租金平均每坪3402元,年成長高達4.3%。

對於台北市的商辦熱潮,仲量聯行副總經理劉建宇指出,商辦租賃市場在國內外企業來台設點及多數大樓屋齡偏高的情況下,帶動市場需求呈現穩健狀態,但也因為供給緊縮、未來又無新供給釋出的情況下,帶動商辦租金上揚,今年預估租金成長率會超過3.5%。

 

台北市的A級商辦市場除了信義區仍有不少企業排隊等著進駐外,鄰近的敦北、敦南及非核心商業區同樣空置率都低於5%,雖然今年預計有中壽凱基總部及皇翔中山完工,但中信凱基總部為全數自用,皇翔中山釋出坪數約4200坪,因此供給仍相當有限,今年空置率預估將降至1%右右。

 

在未來幾年商辦無大量新供給的狀況下,熱潮估計還會持續好幾年,甚至連2021年才完工的富邦遼寧及希望廣場都傳出已被預訂一空的消息。

 

劉建宇也提到,2020到2024年台北市A級商辦供給有限,不過內科未來4年將有2萬坪新供給釋出、南軟園區則有15萬坪,加上未來4年租約到期的商辦面積約達55,000坪,外商也多偏好屋齡15年以下的大樓,在市場滿租的情況下,商辦熱潮也有可能外擴至內湖及南港,成為可觀察的重點區域。

 

在2020年整體房市投資市場方面,仲量聯行資深副總吳瑤華表示,北市核心商業區的A辦空置率低於3%加上土地整合困難,預估2020年的商用土地及辦公大樓,仍是機構型投資人的爭取目標;住宅市場則發現雙北及桃園2019年的銷售表現超乎預期,新北則受惠三環三線將通車,不少建商都表示會持續加碼住宅用地,加上國內的房貸利率維持低檔,因此消費者可持續關注,視需求適時進場。

 

受惠於台商回流的影響,在工業用地方面發現第一波回台的台商多選擇政府工業園區及鄰近工業地,接下來估計可能鎖定新北、桃園及台中私有所有權的工業土地,也將帶動周邊物流產業發展。

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觀看全文 葉姵辰 於 2020.01.15 發表

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